近年來，香港寫字樓市場面臨前所未有的挑戰。第一太平戴維斯近期發表的市場報告顯示，自2019年以來，香港寫字樓的空置率屢創新高，租金更自高峰期大幅下跌40%。預計至2027年，寫字樓空置率將升至17%，而2024年內的租金跌幅預計將介乎5%至10%。
該報告指出，寫字樓市場的低迷程度已超越過往經濟衰退期，包括2003年沙士疫情及2009年全球金融危機，尤以核心商業區的影響最為嚴重。例如，中環的空置面積已達220萬平方呎，而未來更有大量新寫字樓落成，市場供過於求的情況恐進一步惡化。導致此局面的因素眾多，包括外資撤離、經濟疲弱導致需求減少、租客需求轉變，以及高利率環境的影響。短期內，市場未見明顯改善的跡象。
商業地產市場「爆煲」已成現實？
關於香港商業地產市場是否已瀕臨「爆煲」，數據顯示這已非單純的市場觀感，而是確實的市場現象。近年來，隨著利率高企，資深投資者及中小型地產商面臨沉重財務壓力，部分業主已因無法償還貸款而違約，銀行亦因此加快收回貸款（Call Loan），導致市場上湧現大量銀主盤。
其中，資深投資者「舖王」鄧成波家族持有的觀塘駱駝漆中心已遭銀行接管。該物業於2023年5月推出市場放售，當時意向價約14億港元，然而至2024年1月，意向價已調低至11億港元，但仍未能找到買家，最終以4.0018億港元成交，每平方呎成交價僅4,702元，較10年前的買入價貶值約63%。新買家為伯恩光學始創人楊建文。此外，該家族持有的荃灣海濱花園海濱廣場的停車場及商場部分，售價在2024年10月已降至9億港元，惟仍無買家接手，最終亦難逃被銀行接管的命運。
與此同時，深圳祥祺集團主席、全國政協委員陳紅天旗下的紅磡祥祺中心亦被恆生銀行接管。該物業曾估值約50億港元，最終以約26.5億港元成交，買家為香港都會大學。
銀行接管資產頻繁，壞帳問題惡化？
近期，香港商業地產市場出現多宗銀行直接參與的交易。例如：
- 中環中心66及70樓兩層寫字樓，由星展銀行以13.46億港元購入；
- 上環文咸東街40號全幢，由集友銀行以12.98億港元購入；
- 觀塘偉業街悅品海景酒店，由南洋銀行以18.7億港元購入。
這些交易顯示，銀行為避免壞帳進一步擴大，只能被動接收不良資產。然而，這種做法無助於市場修復，反而可能使銀行持續承擔更大風險。
根據金管局數據，截至2024年第三季度，香港銀行體系的特定分類貸款比率（即「次級」、「呆滯」及「虧損」類別的貸款）已升至1.99%，創下自2004年以來的最高水平。其中，內地相關貸款的特定分類貸款比率亦由2.78%微升至2.79%。這顯示銀行受內地房地產泡沫破裂及本地商業地產低迷的雙重打擊，風險進一步加劇。
恆生銀行風險最大？
在眾多受影響銀行中，恆生銀行的情況尤為嚴峻。根據2024年上半年財報，該行不良貸款（NPL）金額激增86%至460億港元，使不良貸款比率由2.83%上升至5.32%，幾乎倍增。而在疫情前，恆生銀行的不良貸款比率一直低於1%。值得注意的是，在2008年美國金融危機期間，美國銀行業的不良貸款比率也僅約5%，由此可見恆生銀行現時的風險已達危險水平。
目前，本港地產市場對銀行體系的損害仍未完全反映。銀行大舉回購債務人資產，以防止估值進一步下降並穩定市場，但這只是一種短期措施，長遠而言或將加劇銀行資本壓力。若市場情況持續惡化，銀行將難以順利脫身，壞帳問題恐進一步惡化。
四大地產商能否撐住市場？
市場關注的另一個關鍵點是本地四大地產商的抗壓能力。如果其中一間大型發展商出現財務危機，將可能引發更廣泛的連鎖反應。例如，市場對新世界發展的財務狀況已有不少憂慮，若其發生違約，將猶如打開「潘朵拉盒子」，屆時整個香港銀行體系恐怕將無可避免地受到重創，尤其是恆生銀行這類對本地物業貸款高度依賴的銀行。
資深投資者「波叔」家族的投資組合亦已顯現巨額虧損，部分資產跌幅超過六成，令銀行的原有貸款抵押水平備受考驗。當前，恆生銀行市值約1,800億港元，未來能否承受商業地產市場的進一步衝擊，仍是未知之數。
2025年會否「爆煲」？
香港商業地產市場的困境已非短期現象，供應過剩、外資撤離、經濟疲弱及高息環境，均使市場持續承壓。銀行大舉接管資產雖能短期穩住局面，但長遠而言，若市場需求無法復甦，金融機構的風險將進一步上升。若新世界發生財務危機，或將成為壓垮市場的最後一根稻草。
2025年，香港商業地產是否會「爆煲」？這將取決於全球經濟環境、香港本地經濟復甦狀況，以及銀行與政府的應對措施。但可以確定的是，市場仍處於風暴之中，前景並不樂觀。
